Kalkulator rentowności najmu - stopa zwrotu z mieszkania

Rentowność brutto, netto i zwrot z gotówki - co pokazuje wynik

Mieszkanie za 480 000 zł wynajęte za 2 400 zł miesięcznie ma rentowność 6%. Tyle podadzą ogłoszenia i raporty rynkowe. Po doliczeniu PCC, notariusza, remontu, miesiąca bez najemcy i ryczałtu zostaje 4,16% rocznie, prawie o jedną trzecią mniej. Kalkulator liczy obie wartości, a przy kredycie dokłada jeszcze to, ile zostaje Ci po racie i ile zarabiasz na własnej gotówce.

Do porównań z rynkiem używaj rentowności brutto. Otodom Analytics liczy stopę zwrotu właśnie tak: jaka część ceny mieszkania wraca w rocznym czynszu, bez kosztów i podatku. W czerwcu 2026 roku dla mieszkań 40-59 m² wyglądało to następująco.

Jak obliczyć rentowność najmu? Wzór i przykład

Weźmy mieszkanie z rynku wtórnego za 480 000 zł, kupione za gotówkę. Do ceny dochodzi 9 600 zł PCC, 9 000 zł notariusza z opłatami i 25 000 zł remontu z wyposażeniem, razem 523 600 zł. Czynsz to 2 400 zł, a mieszkanie stoi puste przez miesiąc w roku. Czynsz do wspólnoty (600 zł) płaci najemca, ale w miesiącu bez najemcy - właściciel.

Miesięcznie zostaje 1 814 zł. Z samego czynszu 523 600 zł wraca po 24 latach. Rachunek zmienia jednak wzrost wartości mieszkania. Przy wzroście czynszów i cen o 2,5% rocznie i sprzedaży po 10 latach cały zysk wynosi 334 772 zł, czyli 5,93% rocznie. Gdyby ceny mieszkań stały w miejscu, zostałoby 200 332 zł - 3,93% rocznie.

Co zjada zysk z najmu

Różnica między 6% brutto a 4,16% netto nie bierze się z jednego wielkiego kosztu, tylko z kilku małych. Te są najczęściej pomijane.

• Miesiące bez najemcy W przykładzie każdy kolejny miesiąc pustostanu kosztuje 2 676 zł: tracisz czynsz, a czynsz do wspólnoty płacisz z własnej kieszeni. Dwa miesiące zamiast jednego obniżają rentowność netto z 4,16% do 3,65%.
• Ryczałt od przychodu, nie od zysku Najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Nie odliczysz remontu, rat ani odsetek. Opłat za media i czynszu do wspólnoty, które według umowy płaci najemca, nie wliczasz do przychodu. Wpłaty miesiąc po miesiącu policzysz w kalkulatorze podatku od wynajmu.
• Koszty zakupu PCC, notariusz i remont to w przykładzie 43 600 zł, ponad 9% ceny. Te pieniądze nie wracają przy sprzedaży. Dokładne kwoty sprawdzisz w kalkulatorze PCC i kalkulatorze kosztów notarialnych.
• Naprawy i odświeżanie Pralka, malowanie po najemcy, nowa kanapa. Zwykle przyjmuje się 5-10% czynszu. Wpisanie zera daje ładny wynik, który rzadko się sprawdza.
• Podatek przy sprzedaży przed upływem 5 lat Sprzedaż przed końcem piątego roku, licząc od końca roku zakupu, oznacza 19% podatku od zysku. W przykładzie sprzedaż po 4 latach przy wzroście cen o 6% rocznie kosztuje 15 654 zł podatku. Kalkulator traktuje cały koszt zakupu, także wyposażenie, jak koszt przy sprzedaży - urząd może nie uznać mebli i AGD, więc realny podatek bywa wyższy.

Podatek od nieruchomości nie ma tu dużego znaczenia. Maksymalna stawka dla mieszkań w 2026 roku to 1,25 zł za metr kwadratowy, czyli 62,50 zł rocznie za 50 m². Pełną listę wydatków przy zakupie znajdziesz w poradniku o ukrytych kosztach zakupu mieszkania.

Mieszkanie na wynajem na kredyt - kiedy się spina

Ten sam lokal kupiony z kredytem na 80% ceny (384 000 zł, 6%, 25 lat) wymaga 139 600 zł własnej gotówki zamiast 523 600 zł. Rata wynosi 2 474 zł, więcej niż cały czynsz. Po kosztach i ryczałcie dopłacasz 660 zł miesięcznie. Żeby wyjść na zero, czynsz musiałby wynosić 3 232 zł.

Kredyt nie zmienia rentowności netto mieszkania (dalej 4,16%), zmienia za to rozkład ryzyka. Przy wzroście cen o 2,5% rocznie cała inwestycja daje po 10 latach 128 687 zł zysku - w przeliczeniu na rok prawie tyle samo co zakup za gotówkę (5,91% wobec 5,93%), choć z prawie czterokrotnie mniejszego wkładu. Bez wzrostu cen kończysz z 5 754 zł straty, a bank dostaje w tym czasie 206 086 zł odsetek, które w ryczałcie nie obniżają podatku ani o złotówkę.

Najem czy obligacje?

Pole „Porównaj z lokatą lub obligacjami" odpowiada na pytanie, czy w ogóle warto. Dziesięcioletnie obligacje EDO z października 2026 roku płacą 5,35% w pierwszym roku, później inflację plus 2% marży. Kalkulator odejmuje od alternatywy 19% podatku Belki, tak samo jak od najmu odejmuje ryczałt.

W przykładzie najem za gotówkę daje 5,93% rocznie przy wzroście cen o 2,5%, a pieniądze ulokowane na 5% przez 10 lat dałyby po podatku Belki 4,20% rocznie. Bez wzrostu cen najem schodzi do 3,93% i przegrywa. Do tego obligacje nie wymagają szukania najemców, napraw i telefonów o cieknącym kranie. Ich oprocentowanie sprawdzisz w kalkulatorze obligacji skarbowych, a zasady rozliczania najmu opisujemy w poradniku o podatku od wynajmu mieszkania.