Kalkulator kosztów notarialnych. Ile zapłacisz u notariusza?

Co wchodzi w skład kosztów notarialnych?

Koszty u notariusza przy kupnie mieszkania to nie tylko "taksa notarialna". To kilka oddzielnych opłat. Przy zakupie z rynku wtórnego, gdzie dochodzi PCC, wychodzi z tego około 2,4-2,8% ceny - im droższa nieruchomość, tym niższy procent. Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie albo bierzesz je od dewelopera, PCC odpada i rachunek spada poniżej 1% ceny. Na rynku wtórnym główna pozycja to podatek PCC (2%). Na rynku pierwotnym PCC nie płacisz (VAT jest już w cenie dewelopera).

Poniżej przykład kosztów dla mieszkania za 500 000 zł na rynku wtórnym z kredytem 400 000 zł.

Bez kredytu (zakup za gotówkę) koszty spadają o 948 zł - znikają taksa za hipotekę z VAT, wpis hipoteki do księgi wieczystej i PCC od hipoteki. Na rynku pierwotnym odpada PCC (10 000 zł), ale dochodzi 100 zł za założenie księgi wieczystej dla nowego lokalu: rachunek wynosi tam 3 136 zł zamiast 13 036 zł. Oblicz dokładne koszty dla swojej kwoty w kalkulatorze powyżej. Sprawdź też ile wyniesie podatek PCC osobno.

Jak obliczamy taksę notarialną?

Taksa notarialna jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Za akt sprzedaży lokalu mieszkalnego kalkulator używa 50% maksymalnej stawki (§ 6 pkt 19 rozporządzenia), a za ustanowienie hipoteki pod kredyt mieszkaniowy - 25% (§ 7 ust. 1 pkt 1). To dlatego hipoteka kosztuje u notariusza mniej, niż podpowiada intuicja. Stawki są progresywne - rosną wolniej niż wartość transakcji.

Na rynku wtórnym podatek PCC wynosi 2% wartości nieruchomości i jest najwyższą pozycją (przy 500 000 zł to 10 000 zł). Na rynku pierwotnym PCC nie obowiązuje - VAT (8% lub 23%) jest już wliczony w cenę od dewelopera. Więcej o wszystkich kosztach zakupu przeczytasz w poradniku o ukrytych kosztach.

Ograniczenia kalkulatora

Kalkulator daje dokładny szacunek, ale kilka rzeczy warto wiedzieć.

• Taksa może być niższa Kalkulator przyjmuje górny limit z rozporządzenia: 50% stawki za akt sprzedaży i 25% za hipotekę. Notariusz może dać rabat 10-30%, szczególnie przy dużych transakcjach lub jeśli porównasz ceny kilku kancelarii. Warto pytać - ale pamiętaj, że rabat dotyczy tylko wynagrodzenia kancelarii, które przy zakupie z rynku wtórnego jest zwykle jedną piątą rachunku.
• To nie są wszystkie koszty zakupu Koszty notarialne to 2,4-2,8% wartości przy zakupie z PCC, a poniżej 1% bez PCC. Ale do tego dochodzą: prowizja pośrednika (2-3%), wycena nieruchomości (300-600 zł), prowizja banku (0-2%), ubezpieczenia. Łącznie koszty zakupu to 5-10% wartości mieszkania.
• PCC: rynek wtórny vs pierwotny Na rynku wtórnym płacisz 2% PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych). Na pierwotnym nie - VAT jest wliczony w cenę dewelopera. Różnica przy 500 000 zł to 10 000 zł. To ważny czynnik przy porównywaniu ofert.
• Pierwsze mieszkanie bez PCC Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, podatku PCC nie zapłacisz w ogóle - zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. Przy zakupie za 500 000 zł z kredytem rachunek spada z 13 036 zł do 3 036 zł. Warunek: przed dniem zakupu i w dniu zakupu nie przysługiwało Ci prawo własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do takiego lokalu - ani udział w nich. Wyjątek: udział do 50% odziedziczony w spadku zwolnienia nie odbiera. Zwolnienie stosuje notariusz na podstawie Twojego oświadczenia w akcie, więc uprzedź go wcześniej. Nie obejmuje ono zakupu samej działki ani PCC od hipoteki - te 19 zł zapłacisz tak czy inaczej.
• Rynek pierwotny: zapłacisz mniej, niż pokazuje kalkulator Przy zakupie od dewelopera wynagrodzenie notariusza za czynności przy umowie deweloperskiej - razem z wypisami - oraz koszty sądowe obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 26 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego). Do tego zakup od dewelopera to zwykle dwa akty: umowa deweloperska i późniejsze przeniesienie własności. Kalkulator liczy jeden akt i pełną stawkę, więc dla rynku pierwotnego traktuj wynik jako górną granicę. Dokładny podział kosztów znajdziesz w swojej umowie deweloperskiej.