Kalkulator zdolności kredytowej na hipotekę 2026

Co oznacza zdolność kredytowa? Jak odczytać wynik?

Kalkulator szacuje maksymalną kwotę kredytu hipotecznego, jaką bank może Ci udzielić. Wynik uwzględnia Twoje dochody, zobowiązania, koszty utrzymania i typowe kryteria bankowe: limit DTI (40% przy dochodzie poniżej średniej krajowej, 50% od niej w górę) oraz bufor stopy +2,5 p.p. wymagany przez KNF. Szacunek jest orientacyjny - realna zdolność może się różnić o 10-30% w zależności od banku.

Poniżej przykładowa zdolność dla różnych poziomów dochodu (1 osoba w gospodarstwie, brak zobowiązań, oprocentowanie 7,5%, okres 25 lat). Kolumna „Rata" pokazuje kwotę, którą faktycznie zapłacisz przy 7,5% - bank liczy samą zdolność przy 10%, czyli ze stress testem.

Przy dochodzie poniżej średniej krajowej (ok. 6 850 zł netto) bank stosuje ostrożniejszy limit DTI - 40% zamiast 50% - i to często ono, a nie budżet domowy, ogranicza zdolność. Powyżej tego progu limit rośnie do 50%, a część banków dopuszcza więcej przy naprawdę wysokich dochodach. Kredyt we dwoje również mocno pomaga. Ile dokładnie? Oblicz w kalkulatorze powyżej. A ile będzie wynosić rata? Sprawdź w kalkulatorze raty hipotecznej.

Jak bank liczy zdolność? DTI i bufor stopy

Bank nie patrzy tylko na Twój dochód. Stosuje zestaw reguł narzuconych przez KNF (Komisję Nadzoru Finansowego).

Koszty utrzymania bank przyjmuje własne, niezależnie od Twoich realnych wydatków - od 1 000 do 2 500 zł na pierwszą osobę, zależnie od banku i miasta. Każda kolejna osoba kosztuje mniej niż pierwsza. Kalkulator liczy 1 600 zł na pierwszą osobę, 1 100 zł na drugą dorosłą i po 700 zł na każdą następną, czyli po korzystniejszej stronie tego przedziału. Dodanie partnera do kredytu zwiększa dochód, ale też liczbę osób na utrzymaniu. Więcej o czynnikach wpływających na zdolność przeczytasz w poradniku o zdolności kredytowej.

Co wpływa na zdolność i jak ją zwiększyć?

Kalkulator uwzględnia główne czynniki. Ale bank patrzy na więcej. Oto pełna lista i co możesz zrobić.

• Spłacenie istniejących długów Każda rata kredytu/karty zmniejsza max ratę hipoteki. Rata 500 zł = ok. 50 000-70 000 zł mniej zdolności. Spłać drobne kredyty i karty PRZED złożeniem wniosku. Nawet jeśli masz kartę z limitem 5 000 zł i nie używasz jej - bank liczy 1/10 limitu jako zobowiązanie.
• Dłuższy okres kredytu 30 lat daje wyższą zdolność niż 20 lat (niższa rata). Ale uwaga: przy 7,5% i 400 000 zł różnica w odsetkach to ponad 200 000 zł. Bierz dłuższy okres żeby uzyskać kredyt, ale nadpłacaj - to obniża całkowity koszt bez zmiany zdolności.
• Większy wkład własny 20% wkładu vs 10% - bank daje lepsze oprocentowanie (o 0,2-0,5pp), nie ma ubezpieczenia niskiego wkładu i kwota kredytu jest niższa. To nie zwiększa zdolności, ale zmniejsza kwotę którą musisz pożyczyć.
• Kredyt we dwoje Dochody sumują się, co mocno zwiększa zdolność. Para z dochodami 6 000 + 5 000 = 11 000 zł ma zdolność ok. 2x wyższą niż singiel z 6 000 zł. Minus: obie osoby odpowiadają solidarnie za dług.