Kalkulator podatku od wynajmu 2026 - ryczałt 8,5% i 12,5%

Jak odczytać wynik? Stawki ryczałtu od wynajmu

Od 2023 roku wynajem prywatny w Polsce można opodatkować wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. To oznacza, że płacisz podatek od całego przychodu (czynszu) - bez odliczania kosztów takich jak remonty, amortyzacja czy odsetki od kredytu. Stawki są za to niskie: 8,5% do progu i 12,5% powyżej.

Próg wynosi 100 000 zł na osobę. Małżonkowie mają do wyboru dwie drogi i obie prowadzą do tego samego wyniku: albo każde rozlicza swoją połowę przychodu z własnym limitem 100 000 zł, albo składają oświadczenie, że całość opodatkuje jedno z nich - wtedy limit rośnie do 200 000 zł. Poniższa tabela pokazuje ile podatku zapłacisz przy różnych kwotach czynszu.

Zwróć uwagę: przy czynszu do ok. 8 333 zł miesięcznie (100 000 zł rocznie) cały przychód mieści się w stawce 8,5%. Dopiero powyżej tego progu nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5%. Nawet wtedy efektywna stawka rośnie powoli - przy 15 000 zł/mies. to nadal tylko 10,3%.

Co wpisać do kalkulatora? Czynsz najmu a opłaty za media

Ryczałt płacisz tylko od czynszu najmu, czyli kwoty, którą najemca płaci Ci za samo korzystanie z mieszkania. Opłaty eksploatacyjne — media (prąd, woda, gaz, ogrzewanie) oraz czynsz administracyjny do wspólnoty lub spółdzielni — nie są Twoim przychodem, jeśli z umowy wynika, że ponosi je najemca, a Ty jedynie przekazujesz te pieniądze dalej. Do kalkulatora wpisujesz więc samą kwotę najmu, bez opłat za media.

Przykład: w umowie masz czynsz najmu 2 800 zł, a dodatkowo najemca pokrywa media i opłatę do wspólnoty (ok. 700 zł). Do kalkulatora wpisujesz 2 800 zł, bo tylko od tej kwoty płacisz ryczałt. Gdybyś wpisał 3 500 zł, zapłaciłbyś podatek także od cudzych rachunków za prąd czy wodę.

Jak obliczamy podatek od wynajmu? Wzór

Obliczenie ryczałtu od wynajmu jest proste. Sumuj przychody z wynajmu za cały rok i zastosuj odpowiednią stawkę.

Stawka 8,5% - przychody do 100 000 zł

Stawka 12,5% - przychody powyżej 100 000 zł

Ryczałt od wynajmu płacisz co miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca (np. za styczeń do 20 lutego). Zeznanie roczne PIT-28 składasz w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku. Ryczałt za grudzień ma osobny termin - wpłacasz go do 20 stycznia następnego roku, a nie razem z zeznaniem. Więcej o formach opodatkowania wynajmu przeczytasz w naszym poradniku o podatku od wynajmu mieszkania.

Terminy wpłat ryczałtu w 2027 roku

Ryczałt od najmu wpłacasz co miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia. Gdy 20. dzień wypada w sobotę albo w niedzielę, termin przesuwa się na poniedziałek. W 2027 roku dzieje się tak cztery razy: w lutym, marcu, czerwcu i listopadzie.

Zeznanie PIT-28 za 2026 rok składasz od poniedziałku 15 lutego do piątku 30 kwietnia 2027. Tam rozliczasz różnicę między sumą wpłat miesięcznych a podatkiem za cały rok - bywa kilka złotych w jedną albo drugą stronę, bo każdą wpłatę zaokrągla się osobno.

Podstawa prawna - skąd biorą się stawki 8,5% i 12,5%

Stawki nie są ustalane przez urząd ani negocjowane. Wynikają wprost z jednego przepisu: art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Mówi on, że ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Sam najem prywatny, czyli ten poza działalnością gospodarczą, definiuje art. 6 ust. 1a tej samej ustawy. Podwyższony limit dla małżonków siedzi w art. 12 ust. 13. To wszystko - trzy przepisy opisują cały mechanizm, który liczy powyższy kalkulator.

Aktualne brzmienie przepisów znajdziesz w bazie ISAP, a wyjaśnienia napisane językiem urzędowym, ale bez prawniczego żargonu - w serwisie podatki.gov.pl. Oba linki są w źródłach pod artykułem.

Ograniczenia kalkulatora i kiedy do doradcy podatkowego

Kalkulator oblicza ryczałt od wynajmu prywatnego. Nie uwzględnia wszystkich możliwych sytuacji podatkowych.

• Tylko wynajem prywatny Kalkulator dotyczy wynajmu poza działalnością gospodarczą. Jeśli wynajmujesz w ramach firmy, masz inne opcje opodatkowania (skala podatkowa, podatek liniowy).
• Brak składki zdrowotnej Od wynajmu prywatnego nie płacisz składki zdrowotnej ani ZUS. Kalkulator pokazuje wyłącznie podatek dochodowy (ryczałt).
• Próg 100 000 zł dotyczy tylko najmu prywatnego Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą na ryczałcie, jej przychody mają własny, odrębny limit i nie sumują się z najmem. Sumują się natomiast przychody z kilku umów najmu prywatnego, dzierżawy i poddzierżawy.
• Najem okazjonalny i instytucjonalny Niezależnie od rodzaju umowy najmu (zwykła, okazjonalna, instytucjonalna) - stawki ryczałtu są takie same: 8,5% i 12,5%.