Podatek od wynajmu mieszkania 2026 - ryczałt, stawki i PIT-28

Podatek od wynajmu mieszkania w 2026 roku - najważniejsze w skrócie

Wynajmujesz mieszkanie prywatnie, czyli bez firmy? Płacisz ryczałt: 8,5% od czynszu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie to 255 zł podatku co miesiąc i 3 060 zł za cały rok. Kosztów nie odliczasz, ZUS-u nie płacisz, a rozliczasz się w PIT-28 do 30 kwietnia. Tyle w wersji krótkiej - niżej wszystko, co zmienia ten rachunek: co jest przychodem, a co nie, małżonkowie, wynajem pokoju i domu, Airbnb, VAT i sprzedaż mieszkania.

Od 1 stycznia 2023 roku ryczałt jest jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego. Wcześniej można było wybrać skalę podatkową i odliczać koszty, w tym amortyzację mieszkania. Ten wybór zniknął. Dla kogoś, kto wynajmuje jedno mieszkanie bez kredytu, zmiana była niewielka, bo 8,5% to mniej niż 12% ze skali. Najwięcej stracili wynajmujący z wysokimi kosztami: odsetkami od kredytu i świeżo kupionymi lokalami, które wcześniej amortyzowali.

Swój podatek miesiąc po miesiącu, z terminami wpłat, policzysz w kalkulatorze podatku od wynajmu. Ten poradnik wyjaśnia, skąd biorą się liczby i jak uniknąć błędów, przez które urząd skarbowy wysyła wezwania.

Ryczałt od najmu prywatnego - stawki 8,5% i 12,5%

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to podatek liczony od przychodu, a nie od zysku. Dla najmu prywatnego stawki wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: 8,5% przychodów do 100 000 zł w roku podatkowym i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Ważne słowo to nadwyżka. Po przekroczeniu progu 12,5% płacisz tylko od złotówek ponad 100 000 zł, a nie od całego przychodu. Przy rocznym czynszu 120 000 zł podatek wynosi 8 500 zł od pierwszych 100 000 zł plus 2 500 zł od pozostałych 20 000 zł, razem 11 000 zł. Efektywnie to 9,2%, a nie 12,5%.

Ile podatku od wynajmu zapłacisz co miesiąc?

Przy jednym mieszkaniu przychód rzadko zbliża się do progu, więc liczy się tylko 8,5%. Tak wyglądają wpłaty przy typowych czynszach.

Suma dwunastu wpłat potrafi się różnić od podatku za rok o kilka złotych. Każdą wpłatę zaokrągla się do pełnych złotych osobno, a podatek roczny liczy się raz, od całego przychodu. Różnicę wyrównujesz w PIT-28. Przy 2 500 zł czynszu wpłacisz 12 razy po 213 zł, czyli 2 556 zł, a podatek za rok wyniesie 2 550 zł, więc 6 zł nadpłaty wróci albo zmniejszy wpłatę za grudzień.

Kogo dotyczy stawka 12,5%?

Próg 100 000 zł to średnio 8 333 zł czynszu miesięcznie. Przy jednym mieszkaniu przekraczają go nieliczni, przy kilku mieszkaniach albo domu w dobrej lokalizacji - już tak. Liczą się przychody ze wszystkich umów najmu, podnajmu i dzierżawy zawartych prywatnie, sumowane w ciągu roku kalendarzowego.

Próg nie dotyczy natomiast działalności gospodarczej. Jeśli prowadzisz firmę na ryczałcie, jej przychody mają osobny limit i nie zjadają progu z najmu. Potwierdziło to Ministerstwo Finansów. Najem i firma to dwa odrębne źródła przychodów.

Jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania krok po kroku

Ryczałt od wynajmu liczysz w czterech krokach. Najwięcej pomyłek dzieje się w pierwszym, czyli przy ustaleniu, co w ogóle jest przychodem.

1. Ustal przychód z miesiąca: czynsz najmu, który faktycznie wpłynął na Twoje konto albo do ręki. Bez opłat za media i czynszu do wspólnoty, jeśli według umowy płaci je najemca.
2. Dodaj go do przychodów od początku roku. Dopóki suma nie przekroczy 100 000 zł, liczysz 8,5%.
3. Pomnóż przychód z miesiąca przez stawkę i zaokrąglij do pełnych złotych: końcówki poniżej 50 groszy w dół, od 50 groszy w górę.
4. Wpłać wynik na swój mikrorachunek podatkowy do 20. dnia następnego miesiąca.

Przykład: przekroczenie progu w trakcie roku

Wynajmujesz dwa mieszkania, łącznie za 12 000 zł miesięcznie. Od stycznia do sierpnia przychód rośnie do 96 000 zł i co miesiąc wpłacasz 1 020 zł. We wrześniu dochodzi kolejne 12 000 zł: 4 000 zł mieści się jeszcze w progu (340 zł podatku), a 8 000 zł to nadwyżka (1 000 zł podatku). Wpłata za wrzesień to 1 340 zł, a od października po 1 500 zł. Za cały rok zapłacisz 14 000 zł.

Co jest przychodem z najmu, a co nie

Ryczałt płacisz od przychodu, więc to pytanie decyduje o wysokości podatku bardziej niż stawka. Kluczowe zasady opisuje Ministerstwo Finansów w serwisie podatki.gov.pl.

Ta sama zasada działa przy zwrocie kosztów. Jeśli najemca odda Ci pieniądze za zapłacony przez Ciebie rachunek za prąd, a umowa przewiduje, że media obciążają najemcę, nie jest to Twój przychód. Jeśli umowa milczy, sprawa robi się sporna.

Wynajem z małżonkiem i współwłasność

Przy mieszkaniu w majątku wspólnym małżonków przychód z najmu dzieli się po połowie i każde z Was rozlicza swoją część w osobnym PIT-28, z własnym progiem 100 000 zł. To rozwiązanie domyślne.

Druga możliwość to oświadczenie, że całość przychodu opodatkuje jedno z małżonków. Wtedy jedna osoba płaci ryczałt i składa zeznanie, a próg dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł (art. 12 ust. 13 ustawy). Podatek wychodzi ten sam co przy rozliczeniu po połowie - zyskujesz wygodę, nie pieniądze.

• Termin oświadczenia Do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym w danym roku wpłynął pierwszy czynsz. Gdy pierwszy przychód przyszedł w grudniu - do końca roku. To termin nieprzekraczalny: spóźnione oświadczenie nie działa.
• Ważność Oświadczenie obowiązuje także w kolejnych latach, dopóki go nie odwołacie.
• Tylko majątek wspólny Według Ministerstwa Finansów próg 200 000 zł dotyczy wyłącznie przychodów z majątku wspólnego. Mieszkanie należące do jednego z małżonków (odziedziczone, kupione przed ślubem, przy rozdzielności) rozlicza jego właściciel, z progiem 100 000 zł.

Przy współwłasności z kimś innym niż małżonek, na przykład z rodzeństwem po spadku, każdy rozlicza przychód proporcjonalnie do swojego udziału. Mieszkanie po połowie z bratem za 4 000 zł miesięcznie to dla każdego z Was 2 000 zł przychodu i 170 zł ryczałtu miesięcznie.

Wynajem pokoju, domu, garażu i lokalu użytkowego

Ryczałt od najmu prywatnego dotyczy każdego składnika majątku, nie tylko mieszkań. Te same stawki 8,5% i 12,5% obowiązują przy wynajmie pokoju, domu, garażu, miejsca parkingowego czy działki.

• Wynajem pokoju we własnym mieszkaniu To też najem i też podlega ryczałtowi, nawet jeśli sam mieszkasz obok. Pokój dla studenta za 1 200 zł miesięcznie to 102 zł podatku co miesiąc.
• Wynajem domu Zasady jak przy mieszkaniu. Właściciel domu jednorodzinnego może dodatkowo skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej (więcej w sekcji o odliczeniach).
• Garaż i miejsce parkingowe Ryczałt 8,5%. Przychody z garażu sumują się z najmem mieszkań przy liczeniu progu 100 000 zł.
• Lokal użytkowy, biuro, magazyn Podatek dochodowy ten sam, ale przy wyższych kwotach pojawia się VAT - wynajem lokalu użytkowego nie jest z niego zwolniony tak jak mieszkanie na cele mieszkaniowe.
• Wynajem mieszkania firmie Najemca może być firmą, na przykład na kwatery dla pracowników. Ryczałt liczysz tak samo. Przy VAT znaczenie ma zapis w umowie, że lokal służy wyłącznie celom mieszkaniowym.

Podnajem, wynajem rodzinie i użyczenie

Nie każde oddanie mieszkania komuś innemu to taki sam podatek. Trzy sytuacje budzą najwięcej pytań.

Podnajem - płacisz od całego czynszu

Wynajmujesz mieszkanie i oddajesz pokój albo cały lokal dalej? Podnajem to też najem prywatny i rozliczasz go ryczałtem. Przychodem jest cały czynsz od podnajemcy. Czynszu, który sam płacisz właścicielowi, nie odejmiesz, bo to koszt, a na ryczałcie kosztów się nie odlicza. Płacisz 1 800 zł właścicielowi i bierzesz 1 000 zł od współlokatora za pokój? Ryczałt liczysz od 1 000 zł, czyli 85 zł miesięcznie. Pamiętaj też, że podnajem lokalu wymaga zgody wynajmującego.

Wynajem rodzinie

Jeśli syn albo siostra płacą Ci czynsz, to jest zwykły najem i ryczałt od otrzymanych pieniędzy. Pokrewieństwo nie zwalnia z podatku od czynszu. Zmienia się dopiero wtedy, gdy rodzina mieszka za darmo.

Użyczenie, czyli mieszkanie za darmo

Gdy mieszkanie oddajesz bez czynszu, Ty nie masz przychodu i nie płacisz ryczałtu. Przychód z nieodpłatnego świadczenia ma natomiast osoba, która mieszka za darmo. Jeśli to najbliższa rodzina z I albo II grupy podatkowej (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, zięć, synowa, teściowie i kilka innych osób), ten przychód jest zwolniony z PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT. Przy znajomych albo dalszej rodzinie zwolnienie nie działa i korzystający może mieć podatek do zapłaty.

Terminy, PIT-28 i ewidencja

Ryczałt od najmu wpłacasz co miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku. Gdy 20. wypada w sobotę albo w niedzielę, termin przesuwa się na poniedziałek. Wpłata idzie na indywidualny mikrorachunek podatkowy, który wygenerujesz na podatki.gov.pl z numeru PESEL. Pełny kalendarz wpłat na 2027 rok z dniami tygodnia znajdziesz pod kalkulatorem podatku od wynajmu.

• Wpłaty kwartalne Zamiast dwunastu przelewów możesz robić cztery: do 20. dnia miesiąca po kwartale, za IV kwartał do 20 stycznia. Taki wybór zgłaszasz w zeznaniu PIT-28.
• Zeznanie PIT-28 Składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego. Za 2026 rok - do piątku 30 kwietnia 2027. Złożysz je w usłudze Twój e-PIT albo przez e-Deklaracje. Wykazujesz w nim przychód, ewentualne odliczenia i należny ryczałt, a różnicę względem wpłat dopłacasz albo odzyskujesz.
• Ewidencja Przy najmie prywatnym wystarczy zapis wpływów: data, kwota, od kogo, za jaki okres. Wygodnie prowadzić go w arkuszu. Nie zbierasz faktur kosztowych, bo kosztów i tak nie odliczasz.
• Zgłoszenie najmu Zwykłego najmu nigdzie nie zgłaszasz - pierwsza wpłata ryczałtu wystarczy. Wyjątek to najem okazjonalny: umowę zgłaszasz w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od początku najmu.

Spóźniona wpłata kosztuje odsetki za zwłokę. Przy kwotach rzędu kilkuset złotych to grosze, ale zaległość widać w systemie urzędu i bywa powodem pytań przy rozliczeniu rocznym. Jeśli rozliczasz też inne dochody, na przykład z pracy, osobny poradnik o samodzielnym rozliczeniu PIT pomoże ułożyć wszystkie zeznania w jednym miejscu.

Najem obok pracy, emerytury albo firmy

Ryczałt od najmu żyje własnym życiem. Przychodu z wynajmu nie wpisujesz do PIT-37 z pracy ani do PIT-36 z firmy i nie dodajesz go do dochodu ze skali podatkowej.

• Etat albo emerytura Najem nie przesuwa Cię do drugiego progu skali (32% powyżej 120 000 zł). Pensja i emerytura rozliczają się osobno, czynsz osobno w PIT-28.
• Ulga na dzieci Odlicza się ją od podatku liczonego według skali, nie od ryczałtu. Jeśli masz pensję, ulga działa w PIT-37 jak dotąd. Jeśli jedynym Twoim dochodem jest najem, z ulgi na dzieci nie skorzystasz.
• Firma na skali, liniowym albo ryczałcie Najem prywatny i działalność to dwa źródła. Mieszkanie, które nie jest w firmie, rozliczasz prywatnie, z osobnym progiem 100 000 zł.
• ZUS i składka zdrowotna Najem prywatny nie rodzi żadnych składek, niezależnie od innych dochodów.

Zapomniałeś zapłacić ryczałt? Co zrobić

Najczęstsza sytuacja: wynajem ruszył w trakcie roku i nikt nie powiedział Ci o wpłatach co miesiąc. Nie czekaj na PIT-28 ani na list z urzędu.

1. Policz ryczałt za każdy zaległy miesiąc osobno, od czynszu, który w nim wpłynął.
2. Wpłać zaległość na mikrorachunek podatkowy razem z odsetkami za zwłokę. Kalkulator odsetek jest na podatki.gov.pl.
3. Złóż czynny żal przez e-Urząd Skarbowy: krótkie zawiadomienie, że nie zapłaciłeś w terminie, i informacja, że zaległość została uregulowana. Chroni przed karą z kodeksu karnego skarbowego, jeśli urząd nie wszczął jeszcze w tej sprawie postępowania.
4. W PIT-28 wykazujesz cały przychód z roku i wszystkie wpłaty, także te spóźnione.

Co jednak odliczysz na ryczałcie

Zdanie „na ryczałcie nic nie odliczysz" powtarza się tak często, że brzmi jak oczywistość. Jest prawdziwe tylko w połowie. Nie odliczysz kosztów: remontu, odsetek od kredytu, amortyzacji, wyposażenia. Ale art. 11 ustawy o ryczałcie pozwala odjąć od przychodu kilka ulg, zanim policzysz podatek.

• Ulga termomodernizacyjna Do 53 000 zł na docieplenie, wymianę źródła ciepła, fotowoltaikę czy okna. Przysługuje wyłącznie właścicielom i współwłaścicielom budynków mieszkalnych jednorodzinnych, więc przy mieszkaniu w bloku nie pomoże. Limit liczy się na osobę - małżonkowie współwłaściciele mają razem dwa razy tyle.
• Wpłaty na IKZE Kwoty wpłacone na Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego odejmujesz od przychodu z najmu, do rocznego limitu ogłaszanego na każdy rok.
• Darowizny Na cele pożytku publicznego i kultu religijnego oraz ulga dla honorowych dawców krwi, w granicach limitów z ustawy.
• Ulga rehabilitacyjna Wydatki na cele rehabilitacyjne osoby z niepełnosprawnością albo osoby, którą utrzymujesz.
• Składki społeczne z innego tytułu Jeśli płacisz je na przykład jako przedsiębiorca i nie odliczyłeś ich gdzie indziej. Sam najem składek nie wymaga.

Najem krótkoterminowy - Airbnb i Booking

Wynajem na doby budzi najwięcej wątpliwości, bo granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą nie jest zapisana w żadnym przepisie wprost. Rozstrzyga sposób, w jaki wynajmujesz.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 14 kwietnia 2025 r. uznał, że wynajem krótkoterminowy przez platformę rezerwacyjną może być najmem prywatnym z ryczałtem 8,5%. Warunek: nie ma cech działalności gospodarczej. Sama platforma niczego nie przesądza, jest tylko narzędziem do znalezienia gości.

Jeśli najem na doby zostanie uznany za działalność, wchodzą wszystkie obowiązki przedsiębiorcy: wpis do CEIDG, ZUS, składka zdrowotna, a przy przekroczeniu limitu obrotu także VAT 8% od usług zakwaterowania. Dopłata podatku za kilka lat wstecz z odsetkami potrafi zabrać cały zysk z sezonu.

Najem w działalności gospodarczej - kiedy ma sens

Likwidacja zasad ogólnych dotyczy tylko najmu prywatnego. W firmie nadal wybierasz między skalą podatkową, podatkiem liniowym i ryczałtem, a przy skali i liniowym odliczasz koszty: odsetki od kredytu, remonty, ubezpieczenie, zarządzanie. Ceną są składki.

Weźmy mieszkanie za 4 000 zł miesięcznie z kosztami 1 500 zł miesięcznie. Prywatnie płacisz 4 080 zł ryczałtu rocznie i na tym koniec. W firmie, nawet gdyby podatek spadł do zera dzięki kosztom, same składki przy pełnym ZUS to ponad 28 000 zł rocznie. Firma pod wynajem zaczyna się bronić dopiero przy kilku mieszkaniach, wysokich kosztach i przychodzie liczonym w setkach tysięcy złotych rocznie.

Dokładne składki na każdy wariant policzysz w kalkulatorze ZUS przedsiębiorcy, a różnice między ulgą na start, preferencyjnym ZUS i Małym ZUS Plus opisujemy w poradniku ile wynosi ZUS przedsiębiorcy.

VAT przy wynajmie - kiedy w ogóle Cię dotyczy

Większość wynajmujących nigdy nie zetknie się z VAT-em. Wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT niezależnie od kwot - to zwolnienie wynika z rodzaju usługi, a nie z obrotu.

Limit zwolnienia podmiotowego wynosi od 2026 roku 240 000 zł (wcześniej 200 000 zł). Czy wliczasz do niego zwolniony najem mieszkań, zależy od tego, czy najem jest Twoją główną działalnością, czy pomocniczą - przepisy traktują transakcje związane z nieruchomościami inaczej niż resztę zwolnień. Przy mieszanym portfelu, na przykład mieszkania i lokal pod sklep, to moment na rozmowę z księgową. Wszystkie stawki VAT zebraliśmy w poradniku ile wynosi VAT w Polsce.

Najem okazjonalny, instytucjonalny i zwykły - czy podatek się różni?

Nie. Stawki ryczałtu są takie same przy każdej z trzech umów. Różnią się formalności i ochrona wynajmującego.

Najem okazjonalny nie obniża podatku, ale ułatwia pozbycie się najemcy, który przestał płacić. Koszt oświadczenia u notariusza zwykle ponosi najemca. Zgłoszenie umowy w urzędzie skarbowym jest warunkiem: bez niego umowa traci przywileje najmu okazjonalnego.

Sprzedaż wynajmowanego mieszkania - podatek przed upływem 5 lat

Ryczałt dotyczy czynszów. Gdy sprzedajesz mieszkanie, obowiązują osobne zasady. Jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym mieszkanie kupiłeś, płacisz 19% podatku od dochodu i składasz PIT-39. Dochód to cena sprzedaży minus koszt zakupu i udokumentowane nakłady na lokal.

Przykład: mieszkanie kupione w marcu 2024 roku możesz sprzedać bez tego podatku od 1 stycznia 2030 roku. Pięć lat liczy się od 31 grudnia 2024. Ulga mieszkaniowa, która zwalnia ten dochód, wymaga wydania pieniędzy na własne cele mieszkaniowe, więc przy mieszkaniu inwestycyjnym zwykle z niej nie skorzystasz, chyba że kupujesz za nie lokal dla siebie.

Czy najem w ogóle się opłaca po kosztach, pustostanach, ryczałcie i podatku od sprzedaży, policzysz w kalkulatorze rentowności najmu. Pokazuje rentowność brutto i netto, ile zostaje po racie kredytu i zysk po latach w porównaniu z obligacjami.

Co się zmieni w 2027 roku

Dla zwykłego najmu prywatnego - nic. Stawki 8,5% i 12,5% oraz próg 100 000 zł zostają. Są jednak dwie zmiany w toku.

• Najem na rzecz podmiotów powiązanych Rząd przyjął 22 września 2026 roku projekt UD116. Przewiduje 15% zamiast 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł przy najmie podmiotom powiązanym, na przykład własnej spółce albo firmie członka rodziny. Projekt jest w Sejmie, a zmiana miałaby obowiązywać od 1 stycznia 2027 roku. Najmu obcym osobom i firmom nie dotyczy.
• Najem krótkoterminowy Ustawa wprowadzająca rejestr lokali na doby po drugim czytaniu wróciła do komisji. Rejestr ma ruszyć najwcześniej w 2027 roku. To przepisy administracyjne, nie podatkowe.

Oba tematy śledzimy i zaktualizujemy ten poradnik, gdy przepisy zostaną uchwalone.

Najczęstsze błędy przy rozliczaniu wynajmu

• Odliczanie kosztów Remont, odsetki, prowizja pośrednika nie zmniejszają ryczałtu. Odejmujesz tylko ulgi z art. 11 - to nie to samo.
• Czynsz „z opłatami" w jednej kwocie Bez rozbicia w umowie płacisz podatek także od rachunków najemcy za prąd i wodę.
• Płacenie od czynszu należnego Najemca zalega? Nie płacisz podatku od pieniędzy, których nie dostałeś. Za to czynsz zapłacony z góry za pół roku opodatkowujesz w miesiącu wpłaty.
• Zapomniana kaucja Zatrzymana kaucja to przychód w dniu zatrzymania. Zwrócona - nie.
• Spóźnione oświadczenie małżonków Termin to 20. dzień miesiąca po pierwszym czynszu w roku. Po nim zostaje rozliczenie po połowie.
• Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego 14 dni od początku najmu. Bez zgłoszenia uproszczona eksmisja nie działa.
• Brak PIT-28 Nawet przy terminowych wpłatach co miesiąc zeznanie roczne trzeba złożyć do 30 kwietnia.

Podsumowanie

• Najem prywatny rozliczasz wyłącznie ryczałtem: 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku, 12,5% od nadwyżki
• Przychód to czynsz, który faktycznie dostałeś - bez mediów i opłat do wspólnoty, jeśli umowa obciąża nimi najemcę
• Wpłaty do 20. dnia następnego miesiąca albo kwartalnie, PIT-28 od 15 lutego do 30 kwietnia
• Małżonkowie z majątkiem wspólnym mogą rozliczać się po połowie albo przez jedno z nich z progiem 200 000 zł
• Kosztów nie odliczysz, ale ulgi z art. 11, na przykład termomodernizacyjną i IKZE, już tak
• Firma pod wynajem opłaca się dopiero przy dużej skali, bo same składki to ponad 28 000 zł rocznie

Wpisz swój czynsz w kalkulator podatku od wynajmu, a pokaże podatek za każdy miesiąc, moment przekroczenia progu i terminy wpłat. Jeśli masz też inne dochody, pełny podatek policzysz w kalkulatorze PIT.