# Kalkulator podatku od wynajmu 2026 - ryczałt 8,5% i 12,5% Oblicz podatek od wynajmu mieszkania w 2026 roku. Kalkulator ryczałtu 8,5% i 12,5% z progiem 100 000 zł. Sprawdź ile zapłacisz i ile zostanie na rękę. ## Jak odczytać wynik? Stawki ryczałtu od wynajmu Od 2023 roku wynajem prywatny w Polsce można opodatkować wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. To oznacza, że płacisz podatek od całego przychodu (czynszu) - bez odliczania kosztów takich jak remonty, amortyzacja czy odsetki od kredytu. Stawki są za to niskie: 8,5% do progu i 12,5% powyżej. Próg wynosi 100 000 zł rocznego przychodu na osobę. Przy wspólności majątkowej małżeńskiej próg liczy się osobno dla każdego małżonka, co daje efektywnie 200 000 zł. Poniższa tabela pokazuje ile podatku zapłacisz przy różnych kwotach czynszu. Miesięczny czynsz Roczny przychód Roczny podatek Efektywna stawka Na rękę miesięcznie 2 000 zł 24 000 zł 2 040 zł 8,5% 1 830 zł 3 000 zł 36 000 zł 3 060 zł 8,5% 2 745 zł 4 000 zł 48 000 zł 4 080 zł 8,5% 3 660 zł 5 000 zł 60 000 zł 5 100 zł 8,5% 4 575 zł 8 000 zł 96 000 zł 8 160 zł 8,5% 7 320 zł 10 000 zł 120 000 zł 11 000 zł 9,2% 9 083 zł 15 000 zł 180 000 zł 18 500 zł 10,3% 13 458 zł Zwróć uwagę: przy czynszu do ok. 8 333 zł miesięcznie (100 000 zł rocznie) cały przychód mieści się w stawce 8,5%. Dopiero powyżej tego progu nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5%. Nawet wtedy efektywna stawka rośnie powoli - przy 15 000 zł/mies. to nadal tylko 10,3%. Dlaczego nie mogę odliczyć kosztów? Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to uproszczona forma opodatkowania. Podatek płacisz od przychodu (czynszu), nie od dochodu (czynsz minus koszty). W zamian stawki są niższe niż na zasadach ogólnych. Od 1 stycznia 2023 r. wynajem prywatny (poza działalnością gospodarczą) musi być rozliczany ryczałtem - zasady ogólne nie są już dostępne. ## Co wpisać do kalkulatora? Czynsz najmu a opłaty za media Ryczałt płacisz tylko od czynszu najmu, czyli kwoty, którą najemca płaci Ci za samo korzystanie z mieszkania. Opłaty eksploatacyjne — media (prąd, woda, gaz, ogrzewanie) oraz czynsz administracyjny do wspólnoty lub spółdzielni — nie są Twoim przychodem, jeśli z umowy wynika, że ponosi je najemca, a Ty jedynie przekazujesz te pieniądze dalej. Do kalkulatora wpisujesz więc samą kwotę najmu, bez opłat za media. Wliczasz do przychodu (podatek TAK) Nie wliczasz (podatek NIE) Czynsz najmu - za samo korzystanie z mieszkania Media: prąd, woda, gaz, ogrzewanie - Wywóz śmieci, internet, domofon - Czynsz administracyjny do wspólnoty / spółdzielni Przykład: w umowie masz czynsz najmu 2 800 zł, a dodatkowo najemca pokrywa media i opłatę do wspólnoty (ok. 700 zł). Do kalkulatora wpisujesz 2 800 zł, bo tylko od tej kwoty płacisz ryczałt. Gdybyś wpisał 3 500 zł, zapłaciłbyś podatek także od cudzych rachunków za prąd czy wodę. Warunek: rozdziel opłaty w umowie Media nie są przychodem tylko wtedy, gdy w umowie najmu wyraźnie wskażesz, że to najemca ponosi opłaty eksploatacyjne, a Ty je jedynie pośredniczysz. Jeśli pobierasz jedną kwotę „wszystko wliczone" bez rozbicia na najem i media, cała suma może zostać uznana za przychód i opodatkowana. Zawsze wyodrębniaj w umowie czynsz najmu od opłat za media. ## Jak obliczamy podatek od wynajmu? Wzór Obliczenie ryczałtu od wynajmu jest proste. Sumuj przychody z wynajmu za cały rok i zastosuj odpowiednią stawkę. ### Stawka 8,5% - przychody do 100 000 zł Wzór do obliczeń Podatek = Roczny przychód z wynajmu x 8,5% Przykład Czynsz 3 000 zł/mies. x 12 mies. = 36 000 zł → podatek = 36 000 x 8,5% = 3 060 zł ### Stawka 12,5% - przychody powyżej 100 000 zł Wzór do obliczeń Podatek = (100 000 x 8,5%) + (nadwyżka ponad 100 000 x 12,5%) Przykład Przychód 120 000 zł → podatek = (100 000 x 8,5%) + (20 000 x 12,5%) = 8 500 + 2 500 = 11 000 zł Ryczałt od wynajmu płacisz co miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca (np. za styczeń do 20 lutego). Do końca lutego następnego roku składasz zeznanie roczne PIT-28. Więcej o formach opodatkowania wynajmu przeczytasz w naszym poradniku o podatku od wynajmu. Kiedy warto skonsultować się z doradcą: Jeśli wynajmujesz więcej niż 3-4 mieszkania, rozważ założenie działalności gospodarczej - możesz wtedy odliczać koszty (remonty, odsetki od kredytu, amortyzację). Przy dużych kosztach zasady ogólne mogą być korzystniejsze niż ryczałt. Doradca podatkowy pomoże obliczyć, która forma się bardziej opłaca. ## Ograniczenia kalkulatora i kiedy do doradcy podatkowego Kalkulator oblicza ryczałt od wynajmu prywatnego. Nie uwzględnia wszystkich możliwych sytuacji podatkowych. - Tylko wynajem prywatny Kalkulator dotyczy wynajmu poza działalnością gospodarczą. Jeśli wynajmujesz w ramach firmy, masz inne opcje opodatkowania (skala podatkowa, podatek liniowy). - Brak składki zdrowotnej Od wynajmu prywatnego nie płacisz składki zdrowotnej ani ZUS. Kalkulator pokazuje wyłącznie podatek dochodowy (ryczałt). - Próg 100 000 zł jest łączny Próg dotyczy wszystkich przychodów na ryczałcie - nie tylko wynajmu. Jeśli masz inne przychody opodatkowane ryczałtem, wpisz je w polu "Inne przychody na ryczałcie". - Najem okazjonalny i instytucjonalny Niezależnie od rodzaju umowy najmu (zwykła, okazjonalna, instytucjonalna) - stawki ryczałtu są takie same: 8,5% i 12,5%. Sprawdź też: Oblicz swój podatek dochodowy PIT i sprawdź kalkulator VAT jeśli wystawiasz faktury. Jeśli wynajmujesz mieszkanie kupione na kredyt, skorzystaj z naszego kalkulatora raty kredytu aby zobaczyć pełny obraz finansowy. ## Często zadawane pytania ### Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania w 2026 roku? Wynajem prywatny jest opodatkowany ryczałtem: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie roczny podatek wynosi 3 060 zł (8,5% z 36 000 zł). ### Czy od wynajmu mieszkania muszę płacić ZUS i składkę zdrowotną? Nie. Wynajem prywatny (poza działalnością gospodarczą) nie podlega składkom ZUS ani składce zdrowotnej. Płacisz wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5% lub 12,5%). ### Czy mogę odliczyć koszty remontu od podatku z wynajmu? Nie, przy ryczałcie nie odliczasz żadnych kosztów - podatek płacisz od pełnego przychodu (czynszu). Odliczanie kosztów (remonty, odsetki od kredytu, amortyzacja) jest możliwe tylko przy wynajmie w ramach działalności gospodarczej na zasadach ogólnych. ### Kiedy i jak płacić podatek od wynajmu? Ryczałt od wynajmu płacisz co miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca (np. za styczeń do 20 lutego) na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Do końca lutego następnego roku składasz zeznanie roczne PIT-28. ### Co to jest próg 100 000 zł przy ryczałcie od wynajmu? Do 100 000 zł rocznego przychodu z wynajmu stawka wynosi 8,5%. Każda złotówka powyżej tego progu jest opodatkowana stawką 12,5%. Przy wspólności majątkowej małżeńskiej próg liczy się na każdego małżonka osobno, co daje 200 000 zł łącznie. ## Źródła - **Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne**, Sejm RP. Art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a - stawki ryczałtu 8,5% i 12,5% od przychodów z najmu prywatnego — [isap.sejm.gov.pl - Ustawa o ryczałcie](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19981440930) - **Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - informacja podatkowa**, Ministerstwo Finansów / Krajowa Administracja Skarbowa. Oficjalne wyjaśnienia dotyczące ryczałtu od wynajmu prywatnego, progi, stawki, terminy płatności — [podatki.gov.pl - Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych](https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-roczne-pit/ryczalt-od-przychodow-ewidencjonowanych/) - **Polski Ład 2.0 - zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego od 2023 r.**, Ministerstwo Finansów. Informacja o likwidacji zasad ogólnych dla najmu prywatnego od 1 stycznia 2023 r. - wyłącznie ryczałt — [gov.pl - Zmiany w podatkach od 2023](https://www.gov.pl/web/finanse/zmiany-w-podatkach-od-2023-roku) --- Źródło: [Kalkulato.pl](https://kalkulato.pl/kalkulatory/podatki/kalkulator-podatku-od-wynajmu/)