# Kalkulator zdolności kredytowej na hipotekę 2026 Sprawdź ile kredytu hipotecznego możesz dostać. Podaj dochód, zobowiązania i okres - kalkulator oszacuje maksymalną kwotę kredytu i wartość mieszkania. ## Co oznacza zdolność kredytowa? Jak odczytać wynik? Kalkulator szacuje maksymalną kwotę kredytu hipotecznego, jaką bank może Ci udzielić. Wynik uwzględnia Twoje dochody, zobowiązania, koszty utrzymania i typowe kryteria bankowe: limit DTI (40% przy dochodzie poniżej średniej krajowej, 50% od niej w górę) oraz bufor stopy +2,5 p.p. wymagany przez KNF. Szacunek jest orientacyjny - realna zdolność może się różnić o 10-30% w zależności od banku. Poniżej przykładowa zdolność dla różnych poziomów dochodu (1 osoba w gospodarstwie, brak zobowiązań, oprocentowanie 7,5%, okres 25 lat). Kolumna „Rata" pokazuje kwotę, którą faktycznie zapłacisz przy 7,5% - bank liczy samą zdolność przy 10%, czyli ze stress testem. Dochód netto Max kredyt (szac.) Rata Mieszkanie (20% wkład) Potrzebny wkład 4 000 zł (DTI 40%) ok. 176 000 zł 1 301 zł ok. 220 000 zł 44 000 zł 5 500 zł (DTI 40%) ok. 242 000 zł 1 789 zł ok. 303 000 zł 61 000 zł 7 000 zł ok. 385 000 zł 2 846 zł ok. 481 000 zł 96 000 zł 10 000 zł ok. 550 000 zł 4 066 zł ok. 688 000 zł 138 000 zł 15 000 zł ok. 825 000 zł 6 099 zł ok. 1 032 000 zł 206 000 zł Przy dochodzie poniżej średniej krajowej (ok. 6 850 zł netto) bank stosuje ostrożniejszy limit DTI - 40% zamiast 50% - i to często ono, a nie budżet domowy, ogranicza zdolność. Powyżej tego progu limit rośnie do 50%, a część banków dopuszcza więcej przy naprawdę wysokich dochodach. Kredyt we dwoje również mocno pomaga. Ile dokładnie? Oblicz w kalkulatorze powyżej. A ile będzie wynosić rata? Sprawdź w kalkulatorze raty hipotecznej. Ważne: To szacunek, NIE decyzja banku. Bank sprawdza dodatkowe czynniki: historię w BIK (terminowość spłat), rodzaj umowy (UoP jest lepsze niż B2B), branżę, wiek, ciągłość zatrudnienia. Realna zdolność może być wyższa lub niższa. Złóż wniosek do 2-3 banków i porównaj oferty. ## Jak bank liczy zdolność? DTI i bufor stopy Bank nie patrzy tylko na Twój dochód. Stosuje zestaw reguł narzuconych przez KNF (Komisję Nadzoru Finansowego). Wzór do obliczeń Max rata = mniejsza z dwóch kwot: (A) dochód netto - koszty utrzymania - istniejące raty, czyli ile realnie zostaje w budżecie; (B) DTI% x dochód netto - istniejące raty, czyli ile pozwala limit zadłużenia. DTI = 40% (dochód poniżej średniej krajowej, ok. 6 850 zł netto) lub 50% (od tego progu w górę). Bufor: bank liczy zdolność przy stopie + 2,5 p.p. (np. 7,5% + 2,5% = 10%). Z max raty wylicza max kwotę kredytu wzorem annuitetowym. Przykład: dochód 7 000 zł, 0 zobowiązań, 1 os., 7,5%, 25 lat (A) budżet: 7 000 - 1 600 (utrzymanie singla) = 5 400 zł. (B) limit DTI 50%: 7 000 x 50% = 3 500 zł. Bank bierze mniejszą, czyli 3 500 zł - tu ogranicza DTI, nie budżet. Stress test 10% (7,5+2,5): max kredyt = ok. 385 000 zł. Rata, którą faktycznie zapłacisz przy 7,5%: ok. 2 846 zł/mies. Nieruchomość przy 20% wkładu: ok. 481 000 zł. Koszty utrzymania bank przyjmuje własne, niezależnie od Twoich realnych wydatków - od 1 000 do 2 500 zł na pierwszą osobę, zależnie od banku i miasta. Każda kolejna osoba kosztuje mniej niż pierwsza. Kalkulator liczy 1 600 zł na pierwszą osobę, 1 100 zł na drugą dorosłą i po 700 zł na każdą następną, czyli po korzystniejszej stronie tego przedziału. Dodanie partnera do kredytu zwiększa dochód, ale też liczbę osób na utrzymaniu. Więcej o czynnikach wpływających na zdolność przeczytasz w poradniku o zdolności kredytowej. ## Co wpływa na zdolność i jak ją zwiększyć? Kalkulator uwzględnia główne czynniki. Ale bank patrzy na więcej. Oto pełna lista i co możesz zrobić. - Spłacenie istniejących długów Każda rata kredytu/karty zmniejsza max ratę hipoteki. Rata 500 zł = ok. 50 000-70 000 zł mniej zdolności. Spłać drobne kredyty i karty PRZED złożeniem wniosku. Nawet jeśli masz kartę z limitem 5 000 zł i nie używasz jej - bank liczy 1/10 limitu jako zobowiązanie. - Dłuższy okres kredytu 30 lat daje wyższą zdolność niż 20 lat (niższa rata). Ale uwaga: przy 7,5% i 400 000 zł różnica w odsetkach to ponad 200 000 zł. Bierz dłuższy okres żeby uzyskać kredyt, ale nadpłacaj - to obniża całkowity koszt bez zmiany zdolności. - Większy wkład własny 20% wkładu vs 10% - bank daje lepsze oprocentowanie (o 0,2-0,5pp), nie ma ubezpieczenia niskiego wkładu i kwota kredytu jest niższa. To nie zwiększa zdolności, ale zmniejsza kwotę którą musisz pożyczyć. - Kredyt we dwoje Dochody sumują się, co mocno zwiększa zdolność. Para z dochodami 6 000 + 5 000 = 11 000 zł ma zdolność ok. 2x wyższą niż singiel z 6 000 zł. Minus: obie osoby odpowiadają solidarnie za dług. ## Często zadawane pytania ### Ile kredytu hipotecznego mogę dostać przy pensji 6 000 zł? Przy dochodzie 6 000 zł netto, braku zobowiązań, 1 osobie, oprocentowaniu 7,5% i 25 latach: szacunkowa zdolność to ok. 250 000-270 000 zł. To pozwala kupić mieszkanie za ok. 310 000-340 000 zł (przy 20% wkładu). Z partnerem zarabiającym 5 000 zł zdolność rośnie do ok. 600 000 zł, bo łączny dochód przekracza próg wyższego limitu DTI. ### Co to jest DTI i dlaczego bank ogranicza wysokość raty? DTI (Debt-to-Income) to stosunek wszystkich rat do dochodu netto. Kalkulator przyjmuje limit 40% przy dochodzie poniżej średniej krajowej (ok. 6 850 zł netto) i 50% od tego progu w górę - to wariant ostrożny, bo część banków dopuszcza więcej przy wysokich dochodach. To ochrona przed nadmiernym zadłużeniem - gdyby stopy wzrosły, rata nie powinna pochłonąć całego dochodu. ### Dlaczego bank liczy zdolność przy wyższej stopie niż aktualna? To wymóg KNF - tzw. bufor stopy +2,5 punktu procentowego. Jeśli oprocentowanie wynosi 7,5%, bank liczy zdolność tak, jakby wynosiło 10%. To stress test: sprawdza czy spłacisz ratę nawet jeśli stopy wzrosną. Bufor zmniejsza zdolność o ok. 15-25%, ale chroni Cię przed problemami przy wzroście rat. ### Jak zwiększyć zdolność kredytową? Spłać istniejące kredyty i zamknij karty kredytowe (każda rata to mniej zdolności). Weź kredyt we dwoje (dochody się sumują). Wydłuż okres do 30 lat (niższa rata = wyższa zdolność). Zwiększ wkład własny ponad 20% (lepsze warunki). Zmień typ umowy na UoP (banki lubią stabilność). Poczekaj na obniżkę stóp procentowych. ### Czy kalkulator daje taki sam wynik jak bank? Nie dokładnie. Kalkulator stosuje uproszczony model bankowy (DTI 40/50%, bufor +2,5 p.p., koszty utrzymania 1 600 zł na pierwszą osobę i mniej na kolejne). Bank uwzględnia więcej: historię BIK, rodzaj umowy (UoP lepsze niż B2B), branżę, ciągłość zatrudnienia, wiek. Realna zdolność może być o 10-30% wyższa lub niższa. Złóż wniosek do 2-3 banków - każdy liczy inaczej. ## Źródła - **Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi**, Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Bufor stopy +2,5 p.p. przy badaniu zdolności, wkład własny min. 20% (10% z ubezpieczeniem niskiego wkładu), zasady liczenia zdolności kredytowej — [KNF - Rekomendacja S](https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/regulacje_i_praktyka/rekomendacje_i_wytyczne/rekomendacje/rekomendacja_S) - **Raport o sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych**, Związek Banków Polskich (ZBP) / AMRON-SARFiN. Kwartalne dane o udzielonych kredytach hipotecznych: średnia kwota, oprocentowanie, średnia zdolność — [ZBP - Raport AMRON-SARFiN](https://zbp.pl/raporty/raport-amron-sarfin) - **Raport o cenach mieszkań**, Narodowy Bank Polski (NBP). Ceny mieszkań w głównych miastach Polski, dostępność kredytu, relacja cen do dochodów — [NBP - Raport o cenach mieszkań](https://nbp.pl/publikacje/rynek-nieruchomosci/) --- Źródło: [Kalkulato.pl](https://kalkulato.pl/kalkulatory/nieruchomosci/kalkulator-zdolnosci-kredytowej-hipoteka/)