# Kalkulator rentowności najmu - stopa zwrotu z mieszkania Oblicz rentowność najmu brutto i netto, zwrot z gotówki przy kredycie i zysk po latach. Z PCC, pustostanami, ryczałtem i porównaniem z obligacjami. ## Rentowność brutto, netto i zwrot z gotówki - co pokazuje wynik Mieszkanie za 480 000 zł wynajęte za 2 400 zł miesięcznie ma rentowność 6%. Tyle podadzą ogłoszenia i raporty rynkowe. Po doliczeniu PCC, notariusza, remontu, miesiąca bez najemcy i ryczałtu zostaje 4,16% rocznie, prawie o jedną trzecią mniej. Kalkulator liczy obie wartości, a przy kredycie dokłada jeszcze to, ile zostaje Ci po racie i ile zarabiasz na własnej gotówce. Wskaźnik Jak go liczymy Do czego służy Rentowność brutto czynsz za 12 miesięcy ÷ cena zakupu porównanie z raportami rynkowymi i ogłoszeniami Rentowność netto dochód z najmu po kosztach i ryczałcie ÷ cały koszt zakupu ocena samego mieszkania, niezależnie od kredytu Zwrot z gotówki to, co zostaje po racie ÷ Twoje własne pieniądze ocena inwestycji na kredyt Roczna stopa zwrotu (IRR) czynsze i sprzedaż po latach, przeliczone na procent rocznie porównanie z lokatą i obligacjami Do porównań z rynkiem używaj rentowności brutto. Otodom Analytics liczy stopę zwrotu właśnie tak: jaka część ceny mieszkania wraca w rocznym czynszu, bez kosztów i podatku. W czerwcu 2026 roku dla mieszkań 40-59 m² wyglądało to następująco. Miasto Stopa zwrotu brutto (VI 2026) Łódź 5,94% Warszawa 5,31% Katowice 5,27% Wrocław 5,16% Poznań 5,14% Gdańsk 4,80% Kraków 4,69% Jak czytać te liczby: To średnie z cen ofertowych w całym mieście. Twoje mieszkanie może mieć wynik o punkt procentowy wyższy albo niższy, zależnie od dzielnicy, stanu i metrażu. Jeśli kalkulator pokazuje Ci rentowność brutto wyraźnie powyżej średniej dla miasta, sprawdź najpierw, czy czynsz nie jest wzięty z najdroższych ogłoszeń. ## Jak obliczyć rentowność najmu? Wzór i przykład Wzór do obliczeń Rentowność netto =przychód z najmu - koszty - ryczałtcena + PCC + notariusz + remont Przykład (26 400 - 2 383 - 2 244) / 523 600 × 100% = 4,16% Weźmy mieszkanie z rynku wtórnego za 480 000 zł, kupione za gotówkę. Do ceny dochodzi 9 600 zł PCC, 9 000 zł notariusza z opłatami i 25 000 zł remontu z wyposażeniem, razem 523 600 zł. Czynsz to 2 400 zł, a mieszkanie stoi puste przez miesiąc w roku. Czynsz do wspólnoty (600 zł) płaci najemca, ale w miesiącu bez najemcy - właściciel. Pozycja Rocznie Czynsz za 12 miesięcy 28 800 zł Miesiąc bez najemcy -2 400 zł Czynsz do wspólnoty w pustostanie -600 zł Podatek od nieruchomości (50 m²) -63 zł Ubezpieczenie -400 zł Rezerwa na naprawy (5% czynszu) -1 320 zł Ryczałt 8,5% -2 244 zł Dochód z najmu 21 773 zł Miesięcznie zostaje 1 814 zł. Z samego czynszu 523 600 zł wraca po 24 latach. Rachunek zmienia jednak wzrost wartości mieszkania. Przy wzroście czynszów i cen o 2,5% rocznie i sprzedaży po 10 latach cały zysk wynosi 334 772 zł, czyli 5,93% rocznie. Gdyby ceny mieszkań stały w miejscu, zostałoby 200 332 zł - 3,93% rocznie. ## Co zjada zysk z najmu Różnica między 6% brutto a 4,16% netto nie bierze się z jednego wielkiego kosztu, tylko z kilku małych. Te są najczęściej pomijane. - Miesiące bez najemcy W przykładzie każdy kolejny miesiąc pustostanu kosztuje 2 676 zł: tracisz czynsz, a czynsz do wspólnoty płacisz z własnej kieszeni. Dwa miesiące zamiast jednego obniżają rentowność netto z 4,16% do 3,65%. - Ryczałt od przychodu, nie od zysku Najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Nie odliczysz remontu, rat ani odsetek. Opłat za media i czynszu do wspólnoty, które według umowy płaci najemca, nie wliczasz do przychodu. Wpłaty miesiąc po miesiącu policzysz w kalkulatorze podatku od wynajmu. - Koszty zakupu PCC, notariusz i remont to w przykładzie 43 600 zł, ponad 9% ceny. Te pieniądze nie wracają przy sprzedaży. Dokładne kwoty sprawdzisz w kalkulatorze PCC i kalkulatorze kosztów notarialnych. - Naprawy i odświeżanie Pralka, malowanie po najemcy, nowa kanapa. Zwykle przyjmuje się 5-10% czynszu. Wpisanie zera daje ładny wynik, który rzadko się sprawdza. - Podatek przy sprzedaży przed upływem 5 lat Sprzedaż przed końcem piątego roku, licząc od końca roku zakupu, oznacza 19% podatku od zysku. W przykładzie sprzedaż po 4 latach przy wzroście cen o 6% rocznie kosztuje 15 654 zł podatku. Kalkulator traktuje cały koszt zakupu, także wyposażenie, jak koszt przy sprzedaży - urząd może nie uznać mebli i AGD, więc realny podatek bywa wyższy. Podatek od nieruchomości nie ma tu dużego znaczenia. Maksymalna stawka dla mieszkań w 2026 roku to 1,25 zł za metr kwadratowy, czyli 62,50 zł rocznie za 50 m². Pełną listę wydatków przy zakupie znajdziesz w poradniku o ukrytych kosztach zakupu mieszkania. ## Mieszkanie na wynajem na kredyt - kiedy się spina Ten sam lokal kupiony z kredytem na 80% ceny (384 000 zł, 6%, 25 lat) wymaga 139 600 zł własnej gotówki zamiast 523 600 zł. Rata wynosi 2 474 zł, więcej niż cały czynsz. Po kosztach i ryczałcie dopłacasz 660 zł miesięcznie. Żeby wyjść na zero, czynsz musiałby wynosić 3 232 zł. Kredyt nie zmienia rentowności netto mieszkania (dalej 4,16%), zmienia za to rozkład ryzyka. Przy wzroście cen o 2,5% rocznie cała inwestycja daje po 10 latach 128 687 zł zysku - w przeliczeniu na rok prawie tyle samo co zakup za gotówkę (5,91% wobec 5,93%), choć z prawie czterokrotnie mniejszego wkładu. Bez wzrostu cen kończysz z 5 754 zł straty, a bank dostaje w tym czasie 206 086 zł odsetek, które w ryczałcie nie obniżają podatku ani o złotówkę. Dopłata do raty to zakład o ceny: Jeśli czynsz nie pokrywa raty, zarabiasz tylko wtedy, gdy mieszkanie zdrożeje. Sprawdź w kalkulatorze wynik przy wzroście wartości 0%. Przy kredycie na połowę ceny (240 000 zł) czynsz pokrywa ratę z zapasem 268 zł miesięcznie. Inne warianty raty policzysz w kalkulatorze kredytu hipotecznego. ## Najem czy obligacje? Pole „Porównaj z lokatą lub obligacjami" odpowiada na pytanie, czy w ogóle warto. Dziesięcioletnie obligacje EDO z października 2026 roku płacą 5,35% w pierwszym roku, później inflację plus 2% marży. Kalkulator odejmuje od alternatywy 19% podatku Belki, tak samo jak od najmu odejmuje ryczałt. W przykładzie najem za gotówkę daje 5,93% rocznie przy wzroście cen o 2,5%, a pieniądze ulokowane na 5% przez 10 lat dałyby po podatku Belki 4,20% rocznie. Bez wzrostu cen najem schodzi do 3,93% i przegrywa. Do tego obligacje nie wymagają szukania najemców, napraw i telefonów o cieknącym kranie. Ich oprocentowanie sprawdzisz w kalkulatorze obligacji skarbowych, a zasady rozliczania najmu opisujemy w poradniku o podatku od wynajmu mieszkania. To nie jest porada inwestycyjna: Kalkulator zakłada stałe tempo wzrostu czynszów i cen oraz stałe oprocentowanie kredytu. Rzeczywistość będzie inna, dlatego porównaj kilka wariantów: z jednym i dwoma miesiącami bez najemcy, ze wzrostem cen i bez. Przed zakupem porozmawiaj z doradcą podatkowym, jeśli sytuacja odbiega od typowego najmu jednego mieszkania. ## Często zadawane pytania ### Jak obliczyć rentowność najmu mieszkania? Rentowność brutto to czynsz za 12 miesięcy podzielony przez cenę mieszkania. Netto liczysz od dochodu po kosztach, pustostanach i ryczałcie, dzielonego przez cały koszt zakupu: cenę, PCC, notariusza i remont. Przykład: czynsz 2 400 zł i cena 480 000 zł to 6% brutto, a po wszystkich kosztach 4,16% netto. ### Jaka rentowność najmu jest dobra? W czerwcu 2026 roku średnia stopa zwrotu brutto dla mieszkań 40-59 m² wynosiła od 4,69% w Krakowie do 5,94% w Łodzi (Otodom Analytics). To wartości brutto - po kosztach, pustostanach i ryczałcie wynik jest niższy, w naszym przykładzie o 1,84 punktu procentowego. Dobrze jest, gdy netto przewyższa oprocentowanie obligacji po podatku Belki, bo inaczej płacisz za ryzyko i pracę bez nagrody. ### Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem na kredyt? Tylko wtedy, gdy czynsz pokrywa ratę i koszty. Przy mieszkaniu za 480 000 zł, czynszu 2 400 zł i kredycie na 80% ceny (6%, 25 lat) dopłacasz 660 zł miesięcznie, a bez wzrostu cen mieszkań po 10 latach jesteś na minusie. Przy kredycie na połowę ceny czynsz pokrywa ratę z zapasem 268 zł. Odsetki nie obniżają ryczałtu, więc cały koszt kredytu zostaje po Twojej stronie. ### Ile miesięcy pustostanu przyjąć do obliczeń? Przy najmie długoterminowym zwykle jeden miesiąc w roku na szukanie najemcy i odświeżenie mieszkania. Policz też wariant z dwoma miesiącami - jeśli najem wtedy nadal się opłaca, masz bezpieczny margines. ### Czy po sprzedaży mieszkania na wynajem płaci się podatek? Tak, jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, licząc od końca roku zakupu. Podatek wynosi 19% od dochodu, czyli ceny sprzedaży pomniejszonej o koszt zakupu i udokumentowane nakłady. Po tym terminie sprzedaż jest wolna od podatku dochodowego. ## Źródła - **Dochody z najmu**, Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl. Ryczałt od najmu prywatnego: 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki, zasady dla małżonków, brak odliczania kosztów, media płacone przez najemcę — [podatki.gov.pl - Dochody z najmu](https://www.podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pit/informacje-podstawowe/co-jest-opodatkowane/dochody-z-najmu) - **Rentowność najmu spada. Tylko jedno miasto oparło się spadkom**, Marcin Kaźmierczak, Bankier.pl (dane Otodom Analytics). Stopa zwrotu z najmu mieszkań 40-59 m² w największych miastach, czerwiec 2026 — [bankier.pl - Rentowność najmu w miastach](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rentownosc-najmu-spada-Tylko-jedno-miasto-oparlo-sie-spadkom-9177545.html) - **Wynajem mieszkań jest coraz mniej opłacalny**, Bezprawnik.pl. Definicja stopy zwrotu z najmu wg Otodom Analytics (roczny czynsz do ceny mieszkania) i dane z czerwca 2026 — [bezprawnik.pl - Rentowność najmu](https://bezprawnik.pl/wynajem-mieszkan-jest-coraz-mniej-oplacalny/) - **Podatek od nieruchomości w 2026 r. - stawki maksymalne**, Infor.pl (obwieszczenie MF z 1 sierpnia 2025 r., M.P. 2025 poz. 726). Górna granica stawki podatku od lokali mieszkalnych na 2026 rok: 1,25 zł za m² powierzchni użytkowej — [infor.pl - Stawki podatku od nieruchomości 2026](https://ksiegowosc.infor.pl/podatki/podatki-osobiste/podatek-od-nieruchomosci/7324737,podatek-od-nieruchomosci-w-2026-r-stawki-maksymalne-125-zl-za-1-m2-mieszkania-3553-zl-za-1-m2-budynkow-i-lokali-zwiazanych-z-prowadzeniem-biznesu.html) - **Obligacje 10-letnie EDO**, Ministerstwo Finansów, obligacjeskarbowe.pl. Oprocentowanie emisji EDO1036 (październik 2026): 5,35% w pierwszym roku, potem inflacja plus 2,00% marży — [obligacjeskarbowe.pl - Obligacje EDO](https://www.obligacjeskarbowe.pl/oferta-obligacji/obligacje-10-letnie-edo/) --- Źródło: [Kalkulato.pl](https://kalkulato.pl/kalkulatory/nieruchomosci/kalkulator-rentownosci-najmu/)