# Kalkulator kosztów notarialnych. Ile zapłacisz u notariusza? Oblicz koszty notarialne przy kupnie mieszkania. Taksa notarialna, PCC 2%, opłaty sądowe, hipoteka. Rynek wtórny i pierwotny. Konkretne kwoty. ## Co wchodzi w skład kosztów notarialnych? Koszty u notariusza przy kupnie mieszkania to nie tylko "taksa notarialna". To kilka oddzielnych opłat. Przy zakupie z rynku wtórnego, gdzie dochodzi PCC, wychodzi z tego około 2,4-2,8% ceny - im droższa nieruchomość, tym niższy procent. Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie albo bierzesz je od dewelopera, PCC odpada i rachunek spada poniżej 1% ceny. Na rynku wtórnym główna pozycja to podatek PCC (2%). Na rynku pierwotnym PCC nie płacisz (VAT jest już w cenie dewelopera). Poniżej przykład kosztów dla mieszkania za 500 000 zł na rynku wtórnym z kredytem 400 000 zł. Pozycja Kwota Uwagi Taksa notarialna — akt sprzedaży 1 385 zł 50% stawki maksymalnej (§ 6), netto Taksa notarialna — ustanowienie hipoteki 593 zł 25% stawki maksymalnej (§ 7 ust. 1 pkt 1), netto Wypisy aktu notarialnego 150 zł ok. 25 stron × 6 zł (§ 12), netto VAT 23% od usług notariusza 489 zł od taksy i wypisów Podatek PCC (2%) 10 000 zł tylko rynek wtórny, pobiera notariusz PCC od ustanowienia hipoteki 19 zł stała kwota Wpis własności do KW 200 zł opłata sądowa stała Wpis hipoteki do KW 200 zł opłata sądowa stała Łącznie 13 036 zł 2,61% wartości Bez kredytu (zakup za gotówkę) koszty spadają o 948 zł - znikają taksa za hipotekę z VAT, wpis hipoteki do księgi wieczystej i PCC od hipoteki. Na rynku pierwotnym odpada PCC (10 000 zł), ale dochodzi 100 zł za założenie księgi wieczystej dla nowego lokalu: rachunek wynosi tam 3 136 zł zamiast 13 036 zł. Oblicz dokładne koszty dla swojej kwoty w kalkulatorze powyżej. Sprawdź też ile wyniesie podatek PCC osobno. Możesz negocjować taksę: Rozporządzenie podaje stawki maksymalne - notariusz zawsze może policzyć mniej. Kalkulator przyjmuje pełny limit: 50% stawki z § 3 za akt sprzedaży i 25% za ustanowienie hipoteki. Negocjacji podlega jednak tylko wynagrodzenie kancelarii: przy zakupie za 500 000 zł z kredytem to 2 617 zł z 13 036 zł rachunku, czyli 20%. Rabat 20% na tej części daje 523 zł oszczędności. Podatku PCC i opłat sądowych nie negocjuje się w ogóle. ## Jak obliczamy taksę notarialną? Taksa notarialna jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Za akt sprzedaży lokalu mieszkalnego kalkulator używa 50% maksymalnej stawki (§ 6 pkt 19 rozporządzenia), a za ustanowienie hipoteki pod kredyt mieszkaniowy - 25% (§ 7 ust. 1 pkt 1). To dlatego hipoteka kosztuje u notariusza mniej, niż podpowiada intuicja. Stawki są progresywne - rosną wolniej niż wartość transakcji. Wzór do obliczeń Taksa max: do 3 000 zł: 100 zł. 3 001-10 000: 100 + 3% nadwyżki. 10 001-30 000: 310 + 2%. 30 001-60 000: 710 + 1%. 60 001-1 000 000: 1 010 + 0,4%. 1-2 mln: 4 770 + 0,2%. Pow. 2 mln: 6 770 + 0,25% (max 10 000). Akt sprzedaży: 50% stawki max. Ustanowienie hipoteki pod kredyt mieszkaniowy: 25% stawki max, liczone od kwoty kredytu. Do taksy i wypisów dolicza się 23% VAT. Przykład: mieszkanie 500 000 zł Taksa max = 1 010 + (500 000 - 60 000) x 0,4% = 1 010 + 1 760 = 2 770 zł. Akt sprzedaży (50%): 1 385 zł. + VAT 23%: 1 704 zł brutto. Cała tabela kosztów w kalkulatorze. Na rynku wtórnym podatek PCC wynosi 2% wartości nieruchomości i jest najwyższą pozycją (przy 500 000 zł to 10 000 zł). Na rynku pierwotnym PCC nie obowiązuje - VAT (8% lub 23%) jest już wliczony w cenę od dewelopera. Więcej o wszystkich kosztach zakupu przeczytasz w poradniku o ukrytych kosztach. ## Ograniczenia kalkulatora Kalkulator daje dokładny szacunek, ale kilka rzeczy warto wiedzieć. - Taksa może być niższa Kalkulator przyjmuje górny limit z rozporządzenia: 50% stawki za akt sprzedaży i 25% za hipotekę. Notariusz może dać rabat 10-30%, szczególnie przy dużych transakcjach lub jeśli porównasz ceny kilku kancelarii. Warto pytać - ale pamiętaj, że rabat dotyczy tylko wynagrodzenia kancelarii, które przy zakupie z rynku wtórnego jest zwykle jedną piątą rachunku. - To nie są wszystkie koszty zakupu Koszty notarialne to 2,4-2,8% wartości przy zakupie z PCC, a poniżej 1% bez PCC. Ale do tego dochodzą: prowizja pośrednika (2-3%), wycena nieruchomości (300-600 zł), prowizja banku (0-2%), ubezpieczenia. Łącznie koszty zakupu to 5-10% wartości mieszkania. - PCC: rynek wtórny vs pierwotny Na rynku wtórnym płacisz 2% PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych). Na pierwotnym nie - VAT jest wliczony w cenę dewelopera. Różnica przy 500 000 zł to 10 000 zł. To ważny czynnik przy porównywaniu ofert. - Pierwsze mieszkanie bez PCC Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, podatku PCC nie zapłacisz w ogóle - zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. Przy zakupie za 500 000 zł z kredytem rachunek spada z 13 036 zł do 3 036 zł. Warunek: przed dniem zakupu i w dniu zakupu nie przysługiwało Ci prawo własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do takiego lokalu - ani udział w nich. Wyjątek: udział do 50% odziedziczony w spadku zwolnienia nie odbiera. Zwolnienie stosuje notariusz na podstawie Twojego oświadczenia w akcie, więc uprzedź go wcześniej. Nie obejmuje ono zakupu samej działki ani PCC od hipoteki - te 19 zł zapłacisz tak czy inaczej. - Rynek pierwotny: zapłacisz mniej, niż pokazuje kalkulator Przy zakupie od dewelopera wynagrodzenie notariusza za czynności przy umowie deweloperskiej - razem z wypisami - oraz koszty sądowe obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 26 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego). Do tego zakup od dewelopera to zwykle dwa akty: umowa deweloperska i późniejsze przeniesienie własności. Kalkulator liczy jeden akt i pełną stawkę, więc dla rynku pierwotnego traktuj wynik jako górną granicę. Dokładny podział kosztów znajdziesz w swojej umowie deweloperskiej. Powiązanie kalkulatory: Sprawdź ratę kredytu hipotecznego i swoją zdolność kredytową. ## Często zadawane pytania ### Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania za 500 000 zł? Na rynku wtórnym z kredytem 400 000 zł: 13 036 zł. Składa się na to PCC 10 000 zł, taksa notarialna za oba akty 1 978 zł netto, VAT od usług notariusza 489 zł, wypisy 150 zł, opłaty sądowe 400 zł i PCC od hipoteki 19 zł. Jeśli to Twoje pierwsze mieszkanie, PCC nie płacisz i rachunek spada do 3 036 zł. Na rynku pierwotnym: 3 136 zł (bez PCC, ale z opłatą 100 zł za założenie księgi wieczystej). Bez kredytu odejmij 948 zł. ### Czy mogę negocjować taksę notarialną? Tak. Rozporządzenie ustala stawki MAKSYMALNE. Notariusz może policzyć mniej. W praktyce negocjacje są możliwe przy dużych transakcjach (powyżej 500 000 zł) i przy porównaniu ofert kilku kancelarii. Rabat 10-20% jest realny. Opłat sądowych i PCC nie da się negocjować. ### Czym się różnią koszty notarialne na rynku wtórnym i pierwotnym? Główna różnica to podatek PCC: na rynku wtórnym płacisz 2% wartości (np. 10 000 zł przy 500 000 zł), na pierwotnym - nie (VAT jest w cenie dewelopera). Taksa notarialna jest taka sama, ale opłaty sądowe już nie: przy nowym lokalu od dewelopera dochodzi 100 zł za założenie księgi wieczystej, której na rynku wtórnym zakładać nie trzeba. Dlatego koszty na rynku pierwotnym są niższe o 9 900 zł, a nie o pełne 10 000 zł (przy 500 000 zł). Uwaga: przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego PCC nie płacisz w ogóle i ta różnica znika. ### Kto płaci za notariusza - kupujący czy sprzedający? W Polsce koszty notarialne płaci zwykle kupujący. Dotyczy to taksy notarialnej, PCC, opłat sądowych i kosztów hipoteki. Sprzedający nie płaci nic u notariusza (chyba że ma własne koszty, np. wykreślenie starej hipoteki). To może być przedmiotem negocjacji - ale standardem jest, że płaci kupujący. ### Jakie dokumenty potrzebuję do notariusza? Kupujący: dowód osobisty, umowa przedwstępna (jeśli była), zaświadczenie z banku o przyznaniu kredytu. Sprzedający: dowód osobisty, akt własności lub numer KW, zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o braku długów, zaświadczenie o zameldowanych osobach. Notariusz poinformuje o szczegółach przed spotkaniem. ### Czy przy pierwszym mieszkaniu płacę PCC? Nie, jeśli kupujesz z rynku wtórnego. Od 31 sierpnia 2023 r. zakup pierwszego mieszkania, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest zwolniony z PCC (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Przy mieszkaniu za 500 000 zł oszczędzasz 10 000 zł - rachunek u notariusza spada z 13 036 zł do 3 036 zł. Warunek: ani przed dniem zakupu, ani w dniu zakupu nie przysługiwało Ci żadne z tych praw ani udział w nich; wyjątkiem jest udział do 50% odziedziczony w spadku. Zwolnienie stosuje notariusz na podstawie Twojego oświadczenia złożonego w akcie. Nie dotyczy ono zakupu działki bez budynku ani rynku pierwotnego, gdzie PCC i tak nie występuje, bo cena od dewelopera zawiera VAT. ## Źródła - **Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej**, Ministerstwo Sprawiedliwości. Oficjalne maksymalne stawki taksy notarialnej, progi wartości, zasady naliczania (§ 6 - 50% dla umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, § 7 ust. 1 pkt 1 - 25% dla hipoteki pod kredyt mieszkaniowy) — [ISAP - Rozporządzenie o taksie notarialnej](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20040260225) - **Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC)**, Sejm Rzeczypospolitej Polskiej. PCC 2% od umowy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym, zwolnienie dla pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17), 19 zł od ustanowienia hipoteki. Rynek pierwotny objęty VAT, nie PCC. — [ISAP - Ustawa o PCC](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20001860023) - **Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych**, Sejm Rzeczypospolitej Polskiej. Opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej: własność 200 zł, hipoteka 200 zł — [ISAP - Ustawa o kosztach sądowych](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20051671398) - **Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego**, Sejm Rzeczypospolitej Polskiej. Art. 26 ust. 2 - wynagrodzenie notariusza za czynności przy umowie deweloperskiej i koszty sądowe obciążają po połowie dewelopera i nabywcę — [ISAP - Ustawa deweloperska](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20210001177) --- Źródło: [Kalkulato.pl](https://kalkulato.pl/kalkulatory/nieruchomosci/kalkulator-kosztow-notarialnych/)