# Ile kredytu mogę dostać? Czynniki wpływające na zdolność Od czego zależy ile kredytu hipotecznego dostaniesz? Dochód, DTI, BIK, wkład własny, forma zatrudnienia. Konkretne kwoty i wskazówki jak zwiększyć zdolność. ## Zdolność kredytowa - od czego zależy ile dostaniesz Zdolność kredytowa to maksymalna kwota, jaką bank jest gotów Ci pożyczyć. Nie ma jednej uniwersalnej formuły - każdy bank liczy ją trochę inaczej. Ale wszystkie banki biorą pod uwagę te same czynniki: Twój dochód, istniejące zobowiązania, koszty utrzymania, historię kredytową i parametry kredytu. Orientacyjnie: przy dochodzie 7 000 zł netto, braku innych zobowiązań i okresie 25 lat na 7,5% - możesz dostać ok. 350 000-380 000 zł. Z współkredytobiorcą o takich samych zarobkach: do 510 000 zł. Chcesz sprawdzić swoją zdolność? Skorzystaj z kalkulatora zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa zależy od kilku czynników ## 7 czynników, które decydują o zdolności ### 1. Dochód netto Najważniejszy czynnik. Im więcej zarabiasz, tym więcej możesz pożyczyć. Ale bank nie bierze Twojego dochodu 1:1 - odejmuje koszty utrzymania i sprawdza wskaźnik DTI. Przy umowie o pracę bank akceptuje 100% dochodu. Przy zleceniu lub B2B - zwykle 70-80%, bo uznaje ten dochód za mniej stabilny. Dochód netto Szacowana zdolność (25 lat, 7,5%) Max rata 4 000 zł ~145 000 zł ~1 000 zł 5 000 zł ~220 000 zł ~1 550 zł 7 000 zł ~360 000 zł ~2 500 zł 10 000 zł ~570 000 zł ~3 900 zł 15 000 zł ~920 000 zł ~6 300 zł *Szacunki dla singla na UoP bezterminowej, bez zobowiązań. Realna kwota zależy od banku. ### 2. Wskaźnik DTI (Debt-to-Income) DTI to stosunek sumy rat kredytowych do dochodu. Wg Rekomendacji T KNF: max 50% przy dochodzie powyżej średniej krajowej (~7 500 zł netto), max 40% poniżej. Jeśli zarabiasz 7 000 zł i masz ratę samochodu 800 zł, na nowy kredyt możesz przeznaczyć max 7 000 x 40% - 800 = 2 000 zł raty. ### 3. Historia w BIK Biuro Informacji Kredytowej (BIK) przechowuje historię Twoich zobowiązań. Bank sprawdza: czy spłacasz terminowo, ile masz aktywnych kredytów, czy nie miałeś opóźnień. Dobra historia = wyższa zdolność. Brak historii (zero kredytów) to też problem - bank nie wie czy jesteś wiarygodny. Paradoksalnie, jedna spłacona karta kredytowa lub mały kredyt ratalny poprawia scoring. ### 4. Forma zatrudnienia Forma Akceptacja dochodu Wymagana ciągłość Uwagi UoP bezterminowa 100% 3-6 mies. Najlepsza zdolność UoP na czas określony 85-90% Min. do końca umowy + 6 mies. Umowa musi trwać jeszcze min. 6 mies. po złożeniu wniosku Umowa zlecenie 60-80% 12-24 mies. ciągłości Bank bierze średnią z 12 mies. B2B / JDG 60-80% 12-24 mies. (niektóre banki 6 mies.) Średnia z 12-24 mies., minus koszty DG Emerytura/renta 100% Bezterminowo Ograniczenie: wiek na koniec kredytu ### 5. Wkład własny Minimum to 10% wartości nieruchomości (Rekomendacja S KNF zaleca 20%). Przy wkładzie 10% bank wymaga dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu (LtV insurance), co podnosi koszt. Przy 20%+ dostajesz lepsze warunki (niższa marża, brak ubezpieczenia LtV). Wkład 30%+ otwiera najlepsze oferty. ### 6. Istniejące zobowiązania Każda aktywna rata obniża zdolność: kredyt gotówkowy, ratalny, leasing, limit na karcie kredytowej. Karta kredytowa z limitem 10 000 zł obniża zdolność o ok. 500 zł raty (bank zakłada 5% limitu jako zobowiązanie) - nawet jeśli z karty nie korzystasz. Zamknij nieużywane karty i spłać drobne kredyty przed wnioskiem. ### 7. Okres kredytowania i oprocentowanie Dłuższy okres = niższa rata = wyższa zdolność. Przy 300 000 zł i 7,5%: na 20 lat rata 2 417 zł, na 30 lat rata 2 098 zł. Niższa rata oznacza, że bank "zmieści" wyższą kwotę w Twoim DTI. Ale dłuższy okres = więcej odsetek (280 000 zł vs 455 000 zł). Banki stosują też stress test: sprawdzają zdolność przy oprocentowaniu wyższym o 2,5 pp. ## Jak zwiększyć zdolność kredytową - 8 sposobów - Zamknij nieużywane karty kredytowe Każda karta z limitem obniża zdolność, nawet jeśli nie korzystasz. Karta z limitem 10 000 zł = minus ~70 000 zł zdolności. Zamknij je 3 mies. przed wnioskiem, żeby zniknęły z BIK. - Spłać drobne kredyty ratalne Rata 300 zł za telefon na raty to minus ~40 000 zł zdolności hipotecznej. Spłać takie zobowiązania przed wnioskiem - nawet jeśli zostały 2-3 raty. - Dodaj współkredytobiorcę Małżonek, partner, rodzic - dodatkowy dochód zwiększa zdolność. Para z dochodami 7 000 + 5 000 zł ma zdolność ok. 510 000 zł vs 360 000 zł dla samego zarabiającego 7 000 zł. - Wydłuż okres kredytu Zmiana z 20 na 30 lat zwiększa zdolność o 15-20% (niższa rata). Ale pamiętaj: łączne odsetki rosną znacząco. To kompromis. - Poczekaj na podwyżkę lub zmień pracę Wyższy dochód = proporcjonalnie wyższa zdolność. Bank wymaga 3-6 mies. na nowym stanowisku. Planuj z wyprzedzeniem. - Zwiększ wkład własny Więcej wkładu = mniej do pożyczenia = łatwiej spełnić kryteria. Plus: lepsza marża i brak ubezpieczenia niskiego wkładu. ## Zdolność w różnych bankach - dlaczego się różni Zdolność kredytowa w banku A może być o 20-30% wyższa niż w banku B. To normalne. Banki różnią się w: kosztach utrzymania (jedne zakładają 1 400 zł na osobę, inne 1 800 zł), akceptacji dochodu z umowy zlecenie/B2B, podejściu do BIK i dodatkowych kryteriach scoringowych. Dlatego warto pytać w 3-4 bankach lub skorzystać z pośrednika kredytowego (bezpłatnie - prowizję pośrednika płaci bank). Pośrednik zna aktualne kryteria banków i skieruje Cię tam, gdzie masz największą szansę. Praktyczna rada: Nie składaj wniosku w kilku bankach naraz. Każdy wniosek to zapytanie w BIK, a dużo zapytań w krótkim czasie obniża scoring. Najpierw sprawdź zdolność wstępnie (kalkulatorem lub przez pośrednika), potem złóż wniosek w 1-2 najlepszych bankach. ## Najczęstsze powody odmowy kredytu - Zbyt niskie dochody w stosunku do wnioskowanej kwoty (DTI powyżej limitu) - Negatywna historia w BIK: opóźnienia w spłacie, windykacje, upadłość konsumencka - Zbyt krótki staż pracy (poniżej 3-6 mies. na obecnym stanowisku) - Za dużo aktywnych zobowiązań (kredyty, karty, limity w koncie) - Niestabilna forma zatrudnienia (umowa na czas określony kończąca się za 2 miesiące) - Brak wkładu własnego lub zbyt niski wkład (poniżej 10%) - Wiek: kredyt musi się skończyć przed 70-80 r.ż. (zależy od banku) Co robić po odmowie: Odmowa w jednym banku nie zamyka drogi. Zapytaj o powód (bank ma obowiązek podać), popraw sytuację (spłać drobne długi, zamknij karty, poczekaj na dłuższy staż) i złóż wniosek w innym banku za 1-3 miesiące. Nie składaj wielu wniosków naraz - obniży to scoring w BIK. ## Podsumowanie Zdolność kredytowa zależy od wielu czynników, ale najważniejsze to dochód netto i istniejące zobowiązania. Zanim zaczniesz szukać mieszkania, sprawdź swoją szacowaną zdolność. Znając kwotę, oszczędzisz sobie rozczarowań i skupisz się na nieruchomościach w swoim budżecie. Oblicz zdolność w kalkulatorze zdolności kredytowej. Sprawdź też ile wyniesie rata od obliczonej kwoty i RRSO. ## Często zadawane pytania ### Ile kredytu hipotecznego mogę dostać zarabiając 7 000 zł netto? Orientacyjnie 350 000-380 000 zł (singiel, UoP bezterminowa, brak zobowiązań, 25 lat, 7,5%). Z współkredytobiorcą zarabiającym podobnie: do ~510 000 zł. Realna kwota zależy od banku, BIK i wkładu własnego. Sprawdź w kalkulatorze zdolności. ### Co to jest DTI i jaki jest limit? DTI (Debt-to-Income) to stosunek sumy rat do dochodu netto. Wg KNF limit to 50% przy dochodzie powyżej średniej krajowej (~7 500 zł netto) i 40% poniżej. Jeśli zarabiasz 6 000 zł, na wszystkie raty łącznie możesz przeznaczyć max 2 400 zł. ### Czy karta kredytowa obniża zdolność, nawet jeśli z niej nie korzystam? Tak. Bank traktuje ~5% limitu karty jako stałe zobowiązanie miesięczne. Karta z limitem 10 000 zł to 500 zł "raty" w oczach banku, co obniża zdolność o ok. 70 000 zł. Zamknij nieużywane karty min. 3 miesiące przed wnioskiem. ### Jak mogę zwiększyć zdolność kredytową? Najszybsze sposoby: zamknij nieużywane karty kredytowe, spłać drobne kredyty ratalne, dodaj współkredytobiorcę, wydłuż okres kredytu. Dłużej: zwiększ dochód (podwyżka, zmiana pracy), zbuduj pozytywną historię BIK. ### Dlaczego bank odmówił mi kredytu? Najczęstsze powody: zbyt niski dochód (DTI powyżej limitu), negatywna historia BIK, krótki staż pracy, za dużo zobowiązań. Zapytaj bank o powód (ma obowiązek podać), popraw sytuację i złóż wniosek w innym banku za 1-3 miesiące. ## Źródła - **Rekomendacja T - zarządzanie ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych**, Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Wskaźnik DTI: max 50% dla dochodu powyżej średniej, 40% poniżej. Obowiązek weryfikacji dochodu. — [knf.gov.pl - Rekomendacja T](https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/Regulacje_i_praktyka/Rekomendacje_i_wytyczne/rekomendacje_dla_bankow) - **Rekomendacja S - ekspozycje zabezpieczone hipotecznie**, Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Wkład własny (min. 10%, zalecany 20%), stress test stopy procentowej, max okres kredytu — [knf.gov.pl - Rekomendacja S](https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/Regulacje_i_praktyka/Rekomendacje_i_wytyczne/rekomendacje_dla_bankow) - **BIK - scoring i historia kredytowa**, Biuro Informacji Kredytowej S.A.. Informacja o scoringu BIK, czynnikach wpływających na ocenę, prawie do wglądu w raport — [bik.pl - Biuro Informacji Kredytowej](https://www.bik.pl/) --- Źródło: [Kalkulato.pl](https://kalkulato.pl/blog/kredyty/ile-kredytu-moge-dostac/)